農曆新年過後（1984）。（由於緩存原因，請用戶直接瀏覽器訪問網站，觀看最快的章節更新）

  上午八點半，林志超準時來到中環維港中心的長實總部上班，他是個精力充沛的人，很少將時間浪費在無用的事情上。所以哪怕他是老闆，每天上午也能準時坐在辦公室。

  當然，這個無用不包括『女人』，在林志超的人生中，『事業』和『女人』是同等重要的。倘若他只有事業，而無女人緣，恐怕他會覺得賺錢的意義何在？

  縱觀他的前半生，長期陪伴的女人是六名，而有過愉快交流的女人則不下十名。

  「林生早」

  走進大廈，西裝革履的職員紛紛精神奕奕的向林志超打招呼，眼裡都是崇拜之意！

  而這些職員，都是香港的白領，收入是非常高的。比如長實集團的一個地產正式職員，每月收入都是10000港紙；而外面工廠的工人，薪資不過2500~3000的平均水平。

  「早」

  林志超風度翩翩的回應，隨後邁著穩健的步伐穿過人群，走向高管專用電梯。這一部電梯有人24小時值守，只供應維港中心的高管乘坐，這樣有助於提高企業的效率。

  當然林志超也不至於搞一個專屬電梯，直通大廈的52層之類的，畢竟這樣有些浪費。

  今天的電梯確實直達了52層的長實集團總部樞紐，這一層是長實集團的大腦所在。出電梯不遠，立即就是一扇大門，走進去就有美女前台歡迎。

  而大廳並沒有供職員辦公，而是布置得像是『小橋流水』、『江南園林』，穿過這些才是高層們的辦公室，而林志超的辦公室則位於靠近維多利亞港最正的一間，足足2000平方尺，擁有會客區、會議區、休息室、辦公區，豪華典雅，乾淨整潔。

  看看報、喝喝茶，最後靠在椅子上思考。

  思考，已經成為林志超最主要的工作。

  企業接下來該如何走，都在他的大腦之中，這也是他旗下企業的發展核心。

  長實集團，在交易廣場上總投資將高達78億港幣（地皮費50億+28億的建築費），在金鐘長江廣場上的投資達到25億港幣以上（僅算建築費和裝修費，預計會超25億，裝修很花錢），僅僅是這兩個項目，就足足需要至少105億港幣。

  換做是其它地產公司，比如新鴻基、新世界，他們根本玩不動，畢竟這可是收租物業，回本很慢。哪怕是前世的長江實業，也玩不動。

  但長實集團顯然沒有問題，僅僅是兌換手中的13億美金，就獲得105億港幣的資金。而長實集團目前在英國的股票市值已經達到2億多美金（本金1億美金），還在去年向日本東田公司注入了2億美金。

  而長實集團負債率極低，僅15億港幣的債務，由於而總資產應該是300億上下（以當前資產價值計算），負債率連10%都沒有。

  雖然目前林志超已經進入銀行業，但並不代表沒有銀行願意接待給長實集團，哪怕是滙豐、渣打也願意借貸，只是不可能放貸太多而已；但林志超還和大通銀行、萬國寶通等海外大銀行，建立了合作關係，所以長實集團借貸毫無問題。

  更何況，八達通金融集團亦可以借貸給長實集團，所以長實集團發展潛力依舊是『無窮大』！

  上午9點，林瑞寰、麥里思、周福照、周淮安、胡兆煦，霍建寧，長實系的『新老六巨頭』來到林志超的辦公室。

  這六巨頭各有其主要負責的工作：林瑞寰抓全局及大型商業項目、麥里思抓政務（內部大管家）、周福照抓財務（財技安排）、周淮安抓發展地產（銷售為主的項目）、胡兆煦抓銷售營銷、霍建寧負責海外擴張，兼輔佐周福照安排財技。

  周福照和胡兆煦是老臣，五年之內會退休，但已經有接班人。周福照的接班人當然是霍建寧，胡兆煦的接班人，則是他的副手李明慧，是長實系第一女將。

  七人坐在董事長辦公室的會議區，進行會議。

  林志超首先說道：「長實集團已經有兩個本土商業項目，若是美麗華酒店回收之後，暫時進行擱置，反正我們也拿到了巨額補償。」

  眾人笑了起來，美麗華酒店舊翼的8萬平方尺土地，巔峰是28億賣給佳寧和置地；由於兩家公司遭難，特別是佳寧破產，置地是擔保了這個項目，所以長實集團一共收了9億港幣的撻訂費，置地還需要補償（至少會是3億港幣），最終土地還得歸還給長江實業集團。

  相當於白賺了12個億！

  當然，站在另外一個角度來講，這幅地皮擱置了好多年，長實集團也會損失一些收入。不過美麗華酒店的業務不受影響，畢竟在旁邊修建了一幢全新的酒店大廈（樂富大廈舊址），至於購物中心，其本身也有一定的老舊，不及海港城、新世界中心，以及尖東的大量的商業綜合體。

  林瑞寰說道：「董事長，新加坡的大丸百貨商場在烏節路已經顯得比較陳舊不堪，和新興的購物中心有些格格不入，該考慮進行重建成一流的購物中心和酒店的商業體了！」

  長實集團在新加坡有兩個商業項目，每一個占地都在10萬平方尺，而且都在烏節路最好的地段。

  林志超思考一番後，說道：「可以開始設計策劃，既然要重建，一定要足夠的靚！」

  林瑞寰說道：「好的」

  在七十年代，香港修建的大廈，實際上已經在用電腦化控制照明、通風、消防等，雖然那個時候個人電腦尚未普及，但一台商業電腦也就40萬美金，完全已經實現現代化控制大廈內部。

  而如今，個人電腦已經開始普及，連林志超的辦公室都已經安裝了電腦，雖然沒有網際網路，但也能做一些辦公。

  基於此，大丸百貨大廈是該重建了，修建成一流的購物中心+酒店綜合體，牢牢的占據烏節路商業重要地位。

  事實上，林志超的很多業務都已經延伸至新加坡。

  接下來，林志超說道：「對於發展地產方面，長實系其實已經累計四個大型屋邨——天水圍、黃埔船塢、鴨脷洲、茶果嶺油庫，僅這四個地皮修建大型屋邨，預計都可以提供4萬個住宅單元，這是八九十年代長實系的發展策略——著重開發大型屋邨。當然，這些大型屋邨都是屬於長實系，而不只是屬於長實集團。」

  眾人臉上露出高興的表情！

  此時，長實集團控股和記黃埔48%股權，控股青州英泥55%股權；和記黃埔控股7%港燈。這是上市企業的控股，如果連上非上市企業，那子孫公司高達幾百家。

  兵強馬壯！

  周淮安說道：「長實集團的儲備地皮可修建1800萬平方尺樓面，接下來也足夠開發10年左右，這不計算大型屋邨在內」

  這幾年，哪怕是地產低谷，長實集團也沒有收購多少地皮，主要是拿來投資商業項目和金融項目。

  但哪怕是地產低谷，長實集團每年也會完成80~100萬平方尺的樓面，進行銷售（貨如輪轉），故儲備地皮有所下降。

  還有就是是海軍船塢的30萬平方尺儲備地皮，已經轉變成500萬平方尺的商業面積。

  但就算是如此，也比新鴻基多出近一倍，新鴻基地產估計也就1000萬平方尺不到（建成的樓面計算）。

  林志超說道：「如今幾個商業項目也落定，公司的現金流也比較充沛，故要繼續增加儲備地皮。不過考慮到香港經濟日益發達，我們更應該朝著大型屋邨、高檔住宅、大型屋發展，所以要在這上面增加投資。」

  周淮安點點頭，說道：「好的，我記下了！」

  長江實業集團就算撥出長江廣場和交易廣場的建築費（全部撥出），亦還有十幾億港幣的現金流；而且，還可以貸款發展。

  接下來，林志超說道：「日本業務進展如何？」

  霍建寧馬上說道：「千葉縣、神奈川縣的來福士廣場，已經進入前期籌備階段，預計總投資12億美金（含地皮），由東田企業出資3億美金，再貸款5億美金，剩餘的4億美金則由堤義明方投資。與此同時，我們用這兩座來福士廣場的作為抵押，已經口頭獲得多家銀團5億美金的貸款，再加上可以動用的來福士廣場建築資金，我們都準備用於繼續收購東京都市圈的物業，目前有四幅商業地皮、三幢商業區綜合大廈在計劃當中」

  他的話音剛落，所有人都不可思議起來。

  周福照立即說道：「老闆，這樣較少的資金，去槓桿投資日本這個陌生地方的物業，是不是很冒險！」

  林志超笑道：「怕什麼，維港投資占股六成，長實才占股四成！更何況，你們知道我什麼要如此冒險嘛？」

  眾人紛紛搖搖頭！

  林志超說道：「日本地產一定有一個爆發期，我看好是八十年代後期，所以大家無需擔憂風險。好比我在石油危機後投資美國商業寫字樓一樣，6年時間賺了五倍，我相信這一次在日本我一樣可以做到。」

  大家頓時面露喜色，畢竟當年投資九幢曼哈頓的『有價證券』，當時的面值是5億美金；但在1982年左右，這批有價證券值20億美金。

  這就是槓桿的魅力！

  現在投資日本地產也是一樣，東田地產的起步資金是5億美金，但現在已經準備干20億美金以上的事情。而且後續還可以繼續槓桿，只要日本地產漲幅每年可觀，那一點利息就不值一提。

  2月中旬，九龍倉集團發布兩則公告，引起市場的炙熱討論。

  第一則，執行董事林瑞海將出任九龍倉集團的副董事總經理。

  第二則，九龍倉集團的時代廣場正式動工（香港電車銅鑼灣羅素街總廠地皮），整項計劃包括兩幢46層和38層高的寫字樓——蜆客大廈、西敏寺大廈，以及一幢16層高的綜合性商場，共容納300間商店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總計樓宇面積為240萬平方尺（商場+寫字樓）。

  時代廣場的興建周期預計為五年時間，將於1989年初落成揭幕。該建築物設計圖氣勢恢宏，外牆以花崗石及無框玻璃建成，牆上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆，大廈四周是3萬方尺的開放式庭園廣場，廣場一角設有大型鐘樓，美輪美奐的外觀傲視同儕，將成為銅鑼灣區最優質商廈及該區的標識。時代廣場的興建由於不需補地價，整項投資僅建築費21億港幣。

  消息一出，市場再次轟動！

  「林爵士真是豪賭啊！別人都在考慮移民，他則在香港大肆投資，包括交易廣場、長江廣場、香港電燈、時代廣場，這可是總計150億以上的投資啊！」

  「可不是嘛！我就沒有聽說哪個地產商，敢在這個時候投資的，林生真不怕雞飛蛋打啊！」

  「瘋了，我覺得是林生瘋了！他以為他三十多年一路順風順水，就可以豪賭，殊不知他只要輸一次就完了！」

  「瞎說八道，長實、和記、九龍倉集團現在都是現金流充足、低負債的企業，輸一次怎麼會完呢？又不是置地！」

  「這總之，我覺得這是冒險的計劃，是對股東不負責！」

  「你是股東嘛？」

  「我不是！」

  「那好，我是這幾家公司的股東，可以負責任的告訴你，這幾家公司的股票都在逆市上漲！」

  「啊，瘋了，你們都瘋了！」

  好的評價占據絕大多數，畢竟林志超縱橫商界三十幾年，從沒有看錯過形勢，故旗下公司的股東非常信任他。

  壞的評價也有一定，大家都認為林志超太操之過急，哪怕是等華英談判塵埃落定，在進行投資，豈不是更加保險。

  實際上，壞的評價，林志超也看見了，他也是認可這種評價。哪怕前世的李家成，也是在中英談判後，才成年要在香港投資100億。

  而林志超直接是在最危險的時候，下定的投資決定，確實冒險！

  不過林志超有自己的理由：

  首先，他的投資都在低谷時，可以節約建築成本（建材、人工等）；

  其次，長江廣場（1988年底落成）、交易廣場（1985、1988年第一二期相繼落成）、時代廣場（1989年初落成），這些落成時間，都在1989春季前，是地產高峰時期，有利於租金的增長。

  最後，這些企業手中有現金流，自然要第一時間投資，後期才好繼續向海外擴張。

  總結起來，只需等到今年9月份，連最後的壞評價，他們都會向林志超道歉。(本章完)